Was Facility Management vom Hausmeisterservice trennt
Der Unterschied ist nicht der Umfang, sondern die Zuständigkeit. Ein Hausmeisterservice erbringt vereinbarte Leistungen am Objekt. Facility Management übernimmt zusätzlich die Verantwortung dafür, dass Anlagen betrieben, Wartungen beauftragt, Fristen eingehalten und Nachweise geführt werden. Für Eigentümer heißt das: eine Stelle, die weiß, welcher Termin als nächstes ansteht, statt drei Dienstleister, die jeweils ihren Teil kennen. In der Praxis merkt man den Unterschied am Telefon: Bei einer Störung muss nicht erst geklärt werden, wer den Wartungsvertrag hält und wann zuletzt jemand an der Anlage war.
Der technische Bestand in Karlsruher Wohnhäusern
Die Objekte, die wir hier betreuen, stammen überwiegend aus den Nachkriegsjahrzehnten. Typisch sind Zentralheizung mit Warmwasserbereitung, Elektroverteilung im Keller, teilweise Aufzug, dazu Rauchwarnmelder und Löschwasserentnahme. Keine dieser Anlagen fällt ohne Vorzeichen aus, aber die Vorzeichen sieht nur, wer regelmäßig hinschaut und die Werte notiert statt sie zu schätzen. Deshalb gehört zur Aufnahme eines neuen Objekts immer eine Bestandsliste der Anlagen mit Baujahr, letzter Wartung und bekannten Schwachstellen. Ohne diese Liste ist jede Planung geraten.
Prüffristen und wer sie nachhält
Aufzug, Trinkwasser, Elektroanlage, Brandschutz: An jedem Objekt laufen Fristen, die nichts mit dem Kalenderjahr zu tun haben und selten alle zusammenfallen. Wir führen je Objekt eine Übersicht, terminieren die Prüfungen, beauftragen die Fachfirmen und legen die Nachweise ab. Im Monatsbericht steht, was erledigt ist und was im nächsten Quartal ansteht. Versäumte Fristen fallen erfahrungsgemäß nicht beim Betrieb auf, sondern bei der nächsten Prüfung oder im Schadensfall — und dann rückwirkend.
Wie sich der Preis in Karlsruhe zusammensetzt
Wir kalkulieren einen Festpreis je Objekt und Monat. Maßgeblich sind Anzahl und Art der Anlagen, der Turnus der Kontrollen, die Flächen und der Umfang der Turnusleistungen. Weil das je Haus unterschiedlich ausfällt, steht auf dieser Seite keine Preisliste, sondern eine kostenlose Objektaufnahme innerhalb von 48 Stunden. Der Bericht daraus bleibt bei Ihnen, auch ohne Auftrag. Was im Angebot steht, steht auch im Leistungsverzeichnis: welche Anlage in welchem Turnus kontrolliert wird und welche Prüfung wir beauftragen statt selbst auszuführen.
Nähe heißt Reaktionsfähigkeit
Von Neureut aus erreichen wir Durlach, Mühlburg, die Oststadt, die Südstadt, Knielingen, Grötzingen und die Waldstadt in der Regel unter 20 Minuten. Bei einer ausgefallenen Heizung im Januar ist das kein Marketingwert, sondern der Unterschied zwischen einem Termin am selben Tag und einem in der Folgewoche. Dieselbe Nähe wirkt bei planbaren Dingen weniger spektakulär, aber genauso: Termine mit Fachfirmen lassen sich kurzfristig begleiten, ohne dass jemand aus der Verwaltung anreisen muss.
Zusammenarbeit mit Hausverwaltungen
Verwaltungen brauchen nicht nur einen zuverlässigen Dienstleister, sondern etwas, das sie an Eigentümer weitergeben können. Der Monatsbericht ist deshalb so aufgebaut, dass er ohne Nacharbeit in die Eigentümerkommunikation passt: Einsätze, offene Punkte, erledigte Mängel, fällige Prüfungen, jeweils mit Datum. Mehrere Objekte laufen über dieselbe Ansprechperson. Rückfragen zu einzelnen Häusern müssen nicht jedes Mal neu erklärt werden, weil dieselbe Person den Bestand kennt und auf frühere Einsätze zurückgreifen kann.
Ettlingen, Bruchsal und Rastatt
Ein spürbarer Teil des Karlsruher Bestands liegt außerhalb der Stadtgrenze. Diese Objekte laufen im selben Turnus und mit derselben Dokumentation, nur die Anfahrt ist länger. Wir weisen Fahrzeit als eigenen Posten aus, statt sie in einem Stundensatz zu verstecken. Wer ein Objekt in Rastatt und eines in der Südstadt hält, bekommt beide über denselben Vertrag, denselben Turnus und denselben Monatsbericht.
Verkehrssicherung über das Jahr
Die Verkehrssicherungspflicht liegt beim Eigentümer und endet nicht im Winter. Standsicherheit von Bäumen, Zustand von Treppen, Handläufen und Beleuchtung, freie Zugänge und Rettungswege gehören zu jedem Rundgang. Die Räum- und Streupflicht ist ein Teil davon, nicht der Kern: Was zählt, ist der lückenlose Nachweis über das ganze Jahr. Im Streitfall zählt nicht, dass geräumt oder kontrolliert wurde, sondern dass es belegt ist — mit Datum, Uhrzeit und Foto statt aus der Erinnerung rekonstruiert.
Den Dienstleister wechseln
Der Wechsel scheitert selten am Preis, sondern an der Sorge vor der Lücke dazwischen. Bei Facility Management kommt zu Schlüsseln und Aushang die Übernahme der laufenden Wartungsverträge samt Fristen hinzu. Wir arbeiten diese Übergabe als eigenen Schritt ab, bevor der reguläre Turnus beginnt — mit Vertragsübersicht, Kündigungsfristen und vollständiger Fristenliste. Erst danach zählt der erste reguläre Rundgang. Vorher wissen beide Seiten, was übernommen wurde und was noch beim bisherigen Dienstleister liegt.
